Immobilie im Unterallgäu geerbt - Die richtige Entscheidung treffen

Zunächst sollten Sie sich einen Überblick über die Immobilie und den gesamten Nachlass verschaffen. Dazu gehören insbesondere das Grundbuch, bestehende Darlehen und Grundschulden, Mietverträge, Versicherungen, Hausgeld- und Nebenkosten sowie weitere Objektunterlagen.

Außerdem sollten Sie prüfen, ob die Erbschaft angenommen oder innerhalb der gesetzlichen Frist ausgeschlagen werden soll. Die Ausschlagungsfrist beträgt grundsätzlich sechs Wochen. In bestimmten Fällen, etwa bei einem letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Erblassers im Ausland oder bei einem Aufenthalt des Erben im Ausland zu Fristbeginn, kann sie sechs Monate betragen.

Wichtig: Bei Unsicherheit über die Erbschaft oder mögliche Schulden sollte frühzeitig rechtlicher Rat eingeholt werden.

Nicht unbedingt.

Ein Erbschein ist vor allem dann erforderlich, wenn der Nachweis der Erbfolge gegenüber Behörden oder Dritten benötigt wird und kein anderes geeignetes Dokument vorliegt.

Beruht die Erbfolge beispielsweise auf einem notariellen Testament oder Erbvertrag, kann dieses Dokument zusammen mit der Eröffnungsniederschrift grundsätzlich als Nachweis der Erbfolge ausreichen. Ob im konkreten Fall ein Erbschein erforderlich ist, hängt von den vorhandenen Unterlagen und dem jeweiligen Rechtsgeschäft ab.

Nach dem Erbfall ist das Grundbuch häufig unrichtig, weil dort noch der verstorbene Eigentümer eingetragen ist.

Die Erben können eine Grundbuchberichtigung beantragen. Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingereicht, fällt für die Eintragung der Erben grundsätzlich keine Grundbuchgebühr an.

Für den Nachweis der Erbfolge können je nach Fall beispielsweise ein Erbschein, ein Europäisches Nachlasszeugnis oder ein öffentliches Testament bzw. ein Erbvertrag mit Eröffnungsniederschrift dienen.

Die wichtigste kurzfristige Frist ist die Ausschlagungsfrist.

Grundsätzlich kann eine Erbschaft innerhalb von sechs Wochen ausgeschlagen werden. Die Frist beginnt grundsätzlich mit der Kenntnis vom Anfall und vom Grund der eigenen Berufung als Erbe.

Daneben gibt es weitere Fristen und steuerliche Pflichten. Deshalb sollte man eine geerbte Immobilie nicht ausschließlich unter dem Gesichtspunkt des Immobilienwerts betrachten.

Die Höhe des persönlichen Freibetrags hängt vom Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser ab.

Aktuell gelten unter anderem folgende Freibeträge:

Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 €

Kinder und Kinder verstorbener Kinder: 400.000 €

Enkelkinder: 200.000 €

Personen der Steuerklasse II, beispielsweise Geschwister: 20.000 €

Personen der Steuerklasse III: 20.000 €

Bei der Berechnung kommt es jedoch nicht nur auf den Wert der Immobilie an. Entscheidend ist grundsätzlich der gesamte steuerlich relevante Erwerb. Auch frühere Schenkungen können eine Rolle spielen.

Nein.

Ob und in welcher Höhe Erbschaftsteuer anfällt, hängt unter anderem vom Wert des Erwerbs, dem persönlichen Freibetrag und möglichen Steuerbefreiungen ab.

Eine besonders wichtige Ausnahme kann das sogenannte Familienheim darstellen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann die selbst genutzte Immobilie bei der Übertragung auf den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner vollständig von der Erbschaftsteuer befreit sein.

Auch Kinder können unter bestimmten Voraussetzungen von der Familienheimregelung profitieren. Für Kinder ist die Steuerbefreiung allerdings grundsätzlich auf eine Wohnfläche von 200 m² begrenzt.

Da die Voraussetzungen im Einzelfall entscheidend sind, sollte die steuerliche Behandlung mit einem Steuerberater oder dem zuständigen Finanzamt geklärt werden.

Ein steuerpflichtiger Erwerb ist grundsätzlich innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis vom Erwerb schriftlich beim zuständigen Finanzamt anzuzeigen.

Es gibt gesetzliche Ausnahmen von dieser Anzeigepflicht. Bei geerbtem Grundbesitz sollte insbesondere geprüft werden, ob eine Anzeige erforderlich ist.

Das Finanzamt kann anschließend eine Erbschaftsteuererklärung verlangen.

Grundsätzlich gibt es drei typische Möglichkeiten:

Selbst nutzen:

Sie können selbst in die Immobilie einziehen und sie als eigenen Wohnraum nutzen. Dabei sollten Sie jedoch den Zustand der Immobilie sowie mögliche Sanierungs- und laufende Kosten berücksichtigen.

Vermieten:

Die Immobilie kann als Kapitalanlage gehalten und vermietet werden. Vor einer Neuvermietung sollten unter anderem der Zustand, die erzielbare Miete und eventuell notwendige Investitionen geprüft werden.

Verkaufen:

Durch einen Verkauf wird das im Objekt gebundene Vermögen liquidiert. Das kann insbesondere bei einer Erbengemeinschaft sinnvoll sein, wenn die Erben keine gemeinsame langfristige Nutzung oder Vermietung anstreben.

Welche Variante sinnvoll ist, hängt stark von der persönlichen Situation, dem Immobilienwert, dem Zustand und den steuerlichen sowie finanziellen Rahmenbedingungen ab.

Eine Erbschaft beginnt grundsätzlich nicht automatisch eine neue zehnjährige Spekulationsfrist.

Bei einem unentgeltlichen Erwerb wird für die steuerliche Prüfung grundsätzlich die Anschaffungszeit des Erblassers dem Erben zugerechnet.

Entscheidend ist außerdem, ob die Voraussetzungen für eine steuerfreie Veräußerung aufgrund einer entsprechenden Eigennutzung erfüllt sind.

Ob bei einem konkreten Verkauf Einkommensteuer anfällt, sollte deshalb vor dem Verkauf steuerlich geprüft werden.

Dann entsteht grundsätzlich eine Erbengemeinschaft.

Die Immobilie gehört in diesem Fall nicht einfach einzelnen Erben entsprechend ihrer jeweiligen Erbquote. Über einen Nachlassgegenstand wie eine Immobilie können die Erben grundsätzlich nur gemeinschaftlich verfügen.

Das kann beispielsweise relevant werden, wenn die Immobilie verkauft werden soll.

Mögliche Lösungen sind unter anderem:

Ein Miterbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen Erben aus.

Die Erbengemeinschaft verkauft die Immobilie gemeinsam.

Die Erben treffen eine Vereinbarung über die weitere Nutzung oder Auseinandersetzung des Nachlasses.

Bei Streit innerhalb einer Erbengemeinschaft kann eine rechtliche Beratung sinnvoll sein.

Grundsätzlich kann ein einzelner Miterbe nicht alleine über die gesamte zum Nachlass gehörende Immobilie verfügen.

Für einen Verkauf der Immobilie müssen die erforderlichen Erklärungen der Erbengemeinschaft gemeinsam abgegeben werden.

Ein einzelner Erbe kann allerdings über seinen eigenen Erbteil verfügen. Das ist rechtlich etwas anderes als der Verkauf der Immobilie selbst.

Ja. Eine häufige Lösung ist, dass ein Miterbe die Immobilie übernimmt und die übrigen Erben entsprechend ihrer Beteiligung ausbezahlt.

Dafür sollte zunächst geklärt werden, welchen tatsächlichen Marktwert die Immobilie hat. Anschließend können die Beteiligten auf dieser Grundlage die weitere Aufteilung des Nachlasses besprechen.

Bei der konkreten rechtlichen und steuerlichen Gestaltung sollte ein Notar bzw. Steuerberater eingebunden werden.

Der Wert einer geerbten Immobilie sollte möglichst nicht anhand vergleichbarer Internetangebote oder alter Kaufpreise geschätzt werden.

Entscheidend sind unter anderem:

Lage und Grundstück

Wohn- und Nutzfläche

Baujahr und Zustand

Modernisierungen und Sanierungsbedarf

energetischer Zustand

Grundstücksgröße

Ausstattung

aktuelle Vergleichspreise

Angebot und Nachfrage in der jeweiligen Region

Gerade bei einer Erbengemeinschaft kann eine realistische Marktwertermittlung wichtig sein, da der ermittelte Wert häufig die Grundlage für eine Auszahlung eines Miterben oder die Entscheidung über einen Verkauf bildet.

Das lässt sich nicht pauschal beantworten.

Ein Verkauf kann sinnvoll sein, wenn kurzfristig Liquidität benötigt wird, mehrere Erben unterschiedliche Vorstellungen haben oder die Immobilie einen hohen Sanierungsaufwand verursacht.

Eine Vermietung kann interessant sein, wenn die Immobilie langfristig als Kapitalanlage gehalten werden soll.

Die Eigennutzung kann wiederum sinnvoll sein, wenn die Immobilie den eigenen Wohnbedarf deckt und die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind.

Eine gute Entscheidungsgrundlage ist eine Kombination aus realistischem Immobilienwert, möglicher Miete, laufenden Kosten, Sanierungsbedarf und persönlicher Situation.

Vor einem Verkauf sollten unter anderem folgende Punkte geklärt werden:

Wer ist Erbe und wer darf über die Immobilie verfügen?

Ist das Grundbuch bereits berichtigt?

Gibt es mehrere Miterben?

Bestehen Grundschulden oder andere Belastungen?

Gibt es bestehende Mietverhältnisse?

Welche Unterlagen zur Immobilie sind vorhanden?

Gibt es einen aktuellen Energieausweis?

Wie hoch ist der realistische Marktwert?

Könnte beim Verkauf eine steuerliche Belastung entstehen?

Wie soll der Verkaufserlös unter den Erben verteilt werden?

Je früher diese Punkte geklärt werden, desto reibungsloser lässt sich ein späterer Verkauf organisieren.

Ja. Ein Makler kann insbesondere bei der Marktwertermittlung, Vorbereitung und Vermarktung der Immobilie sowie bei der Koordination des Verkaufs unterstützen.

Bei einer Erbengemeinschaft ist es besonders wichtig, zunächst zu klären, wer an der Entscheidung beteiligt ist und welche Unterlagen benötigt werden.

Rechtliche und steuerliche Fragen – beispielsweise zur Erbfolge, Erbauseinandersetzung oder Erbschaftsteuer – gehören dagegen in die Hände eines Rechtsanwalts, Notars oder Steuerberaters.