Wohnrecht einfach erklärt im Ratgeber

Das Wohnrecht: Ein umfassender Ratgeber für Eigentümer und Berechtigte

Das Wichtigste zum Wohnrecht

Das Wohnrecht ist ein rechtlich verankertes Nutzungsrecht, das es einer Person erlaubt, eine Immobilie oder einen Teil davon zu bewohnen, ohne selbst Eigentümer zu sein. Es kann eine wertvolle Lösung für Familienmitglieder oder Dritte darstellen, die in einem Haus oder einer Wohnung leben möchten, ohne diese zu kaufen oder zu mieten. In diesem Beitrag gehen wir auf die wesentlichen Aspekte des Wohnrechts ein, von den rechtlichen Grundlagen bis hin zu möglichen Vor- und Nachteilen für Eigentümer und Wohnberechtigte.

Was ist das Wohnrecht?

Das Wohnrecht ist ein beschränktes dingliches Recht, das einer Person das Recht gibt, eine Immobilie oder einen Teil davon zu bewohnen. Es wird in der Regel im Grundbuch eingetragen und gibt der berechtigten Person die Sicherheit, die Immobilie zu nutzen, ohne Miete zu zahlen oder Gefahr zu laufen, gekündigt zu werden. Oft wird es für Familienangehörige eingerichtet, beispielsweise Eltern, die im Haus der Kinder weiterleben wollen.

Welche Arten von Wohnrecht gibt es?

Es gibt zwei Hauptarten des Wohnrechts:

Das lebenslange Wohnrecht: Dies garantiert dem Berechtigten das Recht, eine Immobilie oder einen Teil davon auf Lebenszeit zu bewohnen. Es endet mit dem Tod der berechtigten Person.

Das befristete Wohnrecht: In diesem Fall wird das Recht auf eine bestimmte Zeit eingeräumt. Nach Ablauf dieser Zeit endet das Wohnrecht automatisch.

Wie wird das Wohnrecht eingetragen?

Das Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen und erhält dadurch seine rechtliche Verbindlichkeit. Die Eintragung erfolgt auf Antrag des Eigentümers der Immobilie. Um die Rechte und Pflichten klar zu regeln, wird oft ein notarieller Vertrag aufgesetzt, in dem festgelegt wird, welche Teile der Immobilie genutzt werden dürfen, ob eine Pflegeverpflichtung besteht oder wie die Nebenkosten verteilt werden.

Rechte und Pflichten des Wohnberechtigten

Rechte:
Der Wohnberechtigte darf die Immobilie oder den vereinbarten Teil der Immobilie uneingeschränkt nutzen, ohne dafür Miete zahlen zu müssen.
Er hat ein Wohnrecht, das durch den Eigentümer nicht ohne Weiteres entzogen werden kann, es sei denn, der Wohnberechtigte verstößt gegen wesentliche Vereinbarungen.

Pflichten:
Der Wohnberechtigte ist verpflichtet, die Immobilie in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten.
Er trägt in der Regel die Kosten für die laufenden Ausgaben wie Strom, Wasser, Heizung und Müllentsorgung. Größere Reparaturen bleiben meist Aufgabe des Eigentümers, außer es wurde anders vereinbart.

Welche Vorteile hat das Wohnrecht für den Eigentümer?

Für Eigentümer kann das Einräumen eines Wohnrechts eine Möglichkeit sein, eine Immobilie zu nutzen oder jemanden zu unterstützen, ohne das Eigentum zu verlieren. Beispielsweise können Eltern ihren Kindern das Eigentum am Haus übertragen, sich aber ein Wohnrecht auf Lebenszeit einräumen lassen. Dadurch bleibt die Immobilie im Familienbesitz, und die Eltern können sicher in ihrem vertrauten Umfeld weiterleben.

Ein weiterer Vorteil liegt im möglichen finanziellen Aspekt: Das Wohnrecht kann den Wert der Immobilie mindern, wodurch es steuerliche Vorteile bei Schenkungen oder Erbschaften geben kann.

Welche Nachteile hat das Wohnrecht für den Eigentümer?

Das Wohnrecht kann den Wert der Immobilie mindern, da potenzielle Käufer oder Investoren von der Existenz eines Wohnberechtigten abgeschreckt werden könnten. Ein Eigentümer kann das Objekt nur schwer verkaufen oder vermieten, solange das Wohnrecht besteht, da es im Grundbuch festgeschrieben ist und auch bei einem Eigentümerwechsel gilt.

Wie wird das Wohnrecht beendet?

Das Wohnrecht endet grundsätzlich durch:

Tod des Berechtigten: Bei einem lebenslangen Wohnrecht endet dieses automatisch mit dem Tod der berechtigten Person.
Verzicht: Der Wohnberechtigte kann auf sein Recht verzichten. Dies muss notariell beglaubigt werden, um im Grundbuch gelöscht zu werden.
Ablauf der vereinbarten Frist: Bei einem befristeten Wohnrecht endet das Recht nach der festgelegten Zeit.

Das Wohnrecht im Erbfall

Ein Wohnrecht kann auch über den Tod des Eigentümers hinaus bestehen bleiben. Wenn der Eigentümer stirbt, bleibt das Wohnrecht für den Berechtigten bestehen, und die Erben müssen das respektieren. Allerdings kann das Wohnrecht auch im Zuge von Erbauseinandersetzungen eine Rolle spielen, insbesondere wenn die Immobilie an mehrere Erben geht.

Wie beeinflusst das Wohnrecht den Immobilienwert?

Das Wohnrecht mindert den Verkehrswert einer Immobilie, da es als eine Belastung im Grundbuch eingetragen ist. Das liegt daran, dass ein Käufer die Immobilie nicht frei nutzen kann, solange das Wohnrecht besteht. Der genaue Einfluss auf den Wert hängt vom Alter des Berechtigten und der Dauer des Wohnrechts ab.

Wohnrecht oder Nießbrauch: Was ist der Unterschied?

Beim Wohnrecht hat der Berechtigte lediglich das Recht, die Immobilie zu bewohnen. Beim Nießbrauch hingegen darf der Berechtigte die Immobilie nicht nur bewohnen, sondern auch Erträge daraus erzielen, z.B. durch Vermietung. Der Nießbrauch umfasst also ein größeres Spektrum an Rechten als das reine Wohnrecht.

Fazit zum Wohnrecht

Das Wohnrecht ist ein wertvolles Werkzeug, um einer Person das Recht zu geben, eine Immobilie zu nutzen, ohne diese zu besitzen. Es bietet Sicherheit, sowohl für den Berechtigten als auch für den Eigentümer, erfordert jedoch eine sorgfältige vertragliche Regelung, um Missverständnisse und Streitigkeiten zu vermeiden. Eigentümer sollten sich bewusst sein, dass das Wohnrecht den Wert der Immobilie beeinflussen und deren Verfügbarkeit einschränken kann. Gleichzeitig bietet es eine flexible Möglichkeit, Immobilien innerhalb der Familie weiterzugeben oder Unterstützungen zu leisten.

Für eine rechtssichere Gestaltung und genaue Klärung der Rechte und Pflichten sollte immer ein Notar oder Rechtsanwalt konsultiert werden.

FAQ Fragen und Antworten zum Wohnrecht

Was ist das Wohnrecht?: Mit Wohnrecht werden Menschen berechtigt, eine Immobilie zu bewohnen ohne Eigentümer sein zu müssen. Das Wohnrecht gilt ebenso für den Berechtigten selbst und auch für seine Familienangehörigen und Pflegekräfte.

Das Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen und gründet sich grundsätzlich auf den Paragraph 1093 BGB.
Wann ist ein Wohnrecht sinnvoll?: Meist wird das Wohnrecht begründet, wenn eine Schenkung vor sich geht. Die Eltern sichern sich so das lebenslange Wohnrecht für ihre Immobilie, wenn sie die Immobilie zu Lebzeiten ihren Kindern überschreiben möchten, die Immobilie aber noch weiter bewöhnen möchten. Die Schenkung bietet Vorteile in finanziellen oder persönlichen Aspekten im Vergleich zur Vererbung.
Wie wird das Wohnrecht vertraglich festgehalten?: Das Wohnrecht sollte mit einem notariell beglaubigten Vertrag festgehalten werden, der die Rechte und Pflichten des Eigentümers und Wohnberechtigten enthält. Anschließend wird das Wohnrecht durch den Notar im Grundbuch eingetragen. So wird sichergestellt, dass auch in Streitigkeiten zwischen Eigentümer und Wohnberechtigen das Wohnrecht weiter bestehen bleibt.

Das Wohnrecht lässt sich befristet oder auf Lebenszeit, unentgeltlich oder gegen Abgabe eines monatlichen Beitrags vereinbaren. In der Regel wird das lebenslange Wohnrecht verwendet.
Was für Rechte und Pflichten bringt das Wohnrecht mit sich?: Laut Paragraph 1093 BGB bringt das Wohnrecht dem Berechtigten folgende Rechte und Pflichten:

Nutzungsrecht: Ist das Wohnrecht nur auf einen Teil der Immobilie beschränkt, also zum Beispiel bei einem Mehrfamilienhaus auf nur eine Wohnung, darf der Berechtigte gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen des Hauses (Waschküche, Garten oder Keller) ebenfalls mit nutzen.

Aufnahmerecht: Der Wohnberechtigte darf Personen seiner Familie (seinen Ehepartner und Kinder oder einen nichtehelichen Lebenspartner) in die Immobilie aufnehmen. Selbiges gilt für Bedienstete und für Personen, die er für seine Pflege beschäftigt.

Besichtigungsrecht: Dem Eigentümer steht es nicht zu, die Wohnung zu begutachten.

Nebenkosten: Anfallende Betriebskosten sind vom Wohnberechtigten selbst zu tragen.

Reparaturkosten: Der Wohnberechtigte hat die Kosten von Erhaltung und Reparatur der Immobilie zu tragen. Der Eigentümer ist grundsätzlich für Sanierungsmaßnahmen zuständig. Jedoch hat der Wohnberechtigte hierauf keinen gesetzlichen Anspruch. Möchte der Besitzer einer Immobilie jedoch Maßnahmen wie eine Sanierung oder einen Umbau einleiten, benötigt er dafür zunächst die Zustimmung des Wohnberechtigten.
Fallen Steuern beim Wohnrecht an?: Ein Wohnrecht bedeutet in der Regel, in einer Immobilie zu wohnen, ohne dafür eine Miete zu zahlen. Damit stellt das Wohnrecht einen Geldwert beziehungsweise eine Vermögensübertragung dar, auf welche der Fiskus Steuern erhebt.

Rechnerisch ergibt sich der Wert des Wohnrechts aus der Jahreskaltmiete multipliziert mit dem sogenannten Kapitalwert. Der Kapitalwert ist die noch zu erwartende Lebens- und somit Wohndauer des Berechtigten.
Kann das Wohnrecht auf andere Personen übertragen werden?: Es ist nicht möglich, das Wohnrecht zu vererben, zu verkaufen oder auf anderem Wege auf einen Dritten zu übertragen.

Der Berechtigte kann das Wohnrecht jedoch aus dem Grundbuch löschen lassen.

Ohne Handlung des Berechtigten endet das Recht in folgenden Fällen:

Der Wohnberechtigte verstirbt
Die Räumlichkeiten sind nicht mehr bewohnbar
Der befristete Vertrag läuft aus
Bei vertraglicher Nutzungsbedingung, wenn die Bedingung wegfällt
Kann man eine Immobilie auch mit Wohnrecht verkaufen?: Ja. Es ist grundsätzlich möglich, eine Immobilie mit Wohnrecht zu verkaufen. Verkäufer müssen jedoch mit einem niedrigeren Verkaufspreis rechnen. Rechnerisch wird hier der Wert des Wohnrechts vom Immobilienwert abgezogen.

Um die Immobilie zu einem guten Preis zu verkaufen, ist es möglich, dem Wohnberechtigten eine Abfindung anzubieten, damit dieser auf sein Wohnrecht verzichtet.

Um eine Immobilie trotz Wohnrechts zu verkaufen, benötigen Sie keine Einwilligung des Wohnberechtigten. Er hat kein Vetorecht. Jedoch bleibt seine Position vom Verkauf unberührt.
Bleibt das Wohnrecht bei einer Zwangsversteigerung bestehen?: Nicht unbedingt. Bei der Zwangsversteigerung kann das Wohnrecht verfallen. Da das Wohnrecht im Grundbuch hinter den Rechten der Bank als Kapitalgeber steht, darf erst die Bank ihre Forderungen ausgleichen. Im Falle einer Zwangsversteigerung wird meist weniger Erlös erzielt, um alle Gläubiger bedienen zu können. Der Wohnberechtigte bleibt somit auf der Strecke.

Der Wohnberechtigte sollte sich neben dem Wohnrecht zugleich ein Rückforderungsrecht ins Grundbuch eintragen lassen. Dadurch erhält der frühere Eigentümer die Möglichkeit, seine ehemalige Immobilie zurückzuerwerben, falls der aktuelle Eigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen gegenüber der Bank nicht mehr nachkommen kann.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?: Nießbrauch bedeutet das Nutzrecht an einer Immobilie. Das Wohnrecht erlaubt dem Berechtigten hingegen nicht nur in der Immobilie zu wohnen, sondern auch Nutzen aus ihr zu ziehen. Er ist berechtigt, die Immobilie zu vermieten und darf die Mieteinnahmen behalten. Auf der anderen Seite trägt er auch die wirtschaftliche Verantwortung an der Immobilie und hat alle anfallenden Kosten zu übernehmen. Das Recht zum Verkauf der Immobilie hat jedoch allein der Eigentümer.