Wohnfläche richtig berechnen - so geht´s!
So wird die Wohnfläche richtig berechnet - Schritt für Schritt
Beim Hausverkauf oder der Vermietung Ihrer Wohnung stehen viele Eigentümer vor dem Problem, dass keine Unterlagen vorhanden sind, die die Wohnfläche zur Immobilie angeben.
Jedem Verkäufer und Vermieter stellt sich somit die Frage, wie wird die Wohnfläche nun richtig berechnet. Denn bei falschen Berechnungen, können später Probleme auftreten.
Im Folgenden wird Ihnen alles erklärt, was Sie über die Flächen von Grundstücke und Immobilien wissen sollten. Sie erfahren nicht nur etwas über die wichtige Wohnflächenberechnung, auch erfahren Sie was für eine Rolle die Nutzfläche und Bruttogrundfläche spielt.
Unterlagen als Grundlage für die Wohnflächenberechnung
Um die Flächen einer Immobilie oder einem Grundstück bewerten zu können, werden ein paar Unterlagen benötigt. Als Eigentümer haben Sie grundsätzlich freien Zugang zu diesen Unterlagen. Auch ein Immobilienmakler kann diese Unterlagen beschaffen, um somit eine Flächenberechnung durchzuführen.
Welche Unterlagen für die Berechnung hilfreich sind, erfahren Sie hier in dieser Liste:
- Aktueller Grundbuchsauszug
- Auszug aus der Flurkarte (Nachweis über Grundstücksfläche)
- Bauzeichnungen der Immobilie (Grundrisse)
- Teilungserklärung
Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung WoFlV)
Die aktuell gültige Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist die derzeit gültige Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche. Durch sie wird der Wohnraum in seiner Größe definiert. Die Wohnflächenverordnung basiert dabei auf der II. Berechnungsverordnung (§§ 42–44)
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) regelt die Berechnung der Wohnfläche in Deutschland und wird hauptsächlich bei Mietwohnungen, Kaufimmobilien und der Vergabe von staatlichen Förderungen angewendet. Die Wohnfläche ist eine der wichtigsten Grundlagen für Mietpreise und Nebenkostenabrechnungen. Eine korrekte Berechnung nach der WoFlV sorgt für Transparenz und Gerechtigkeit.
Hier ist ein umfassender Leitfaden zur Berechnung der Wohnfläche nach der WoFlV:
Die Berechnung der Wohnfläache nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist die beste aber auch komplexeste Variante, um die Wohnfläche zu berechnen.
Grundbegriffe der Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Die
Wohnfläche
umfasst alle Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören. Das betrifft sowohl Wohnräume wie Wohnzimmer, Schlafzimmer oder Küche, als auch Nebenräume wie Abstellkammern und Flure. Zur Berechnung werden auch bestimmte Außenflächen anteilig berücksichtigt, während andere Räume nicht zur Wohnfläche zählen.
Berücksichtigte Räume
Nach der WoFlV zählen folgende Räume und Flächen zur Wohnfläche:
- Wohnräume (z. B. Wohnzimmer, Schlafzimmer)
- Flure und Dielen, die zu Wohnräumen führen
- Küchen
- Badezimmer und Toiletten
- Abstellräume innerhalb der Wohnung
- Wintergärten (wenn beheizt)
- Schwimmbäder und Saunen (wenn beheizt)
Nicht berücksichtigte Räume
Folgende Räume werden nicht zur Wohnfläche gerechnet:
- Kellerräume
- Dachbodenräume, die nicht zum Wohnen genutzt werden
- Garagen
- Waschküchen und Trockenräume
- Heizungsräume
- Abstellräume außerhalb der Wohnung
- Treppen und Treppenabsätze
- Flächen mit einer Raumhöhe unter 1 Meter
Berechnung nach Raumhöhen
Die Raumhöhe spielt bei der Wohnflächenberechnung eine entscheidende Rolle. Flächen mit einer unterschiedlichen Raumhöhe werden wie folgt berücksichtigt:
- Raumhöhe ab 2 Metern: Diese Flächen werden voll zur Wohnfläche gerechnet.
- Raumhöhe zwischen 1 und 2 Metern: Diese Flächen werden zu 50 % berücksichtigt.
- Raumhöhe unter 1 Meter: Diese Flächen bleiben unberücksichtigt.
- Beispiel: Ein Dachboden mit einer Gesamtfläche von 20 m², davon 12 m² mit einer Raumhöhe von über 2 Metern und 8 m² mit einer Raumhöhe zwischen 1 und 2 Metern, ergibt eine anrechenbare Wohnfläche von 16 m².
Terrassen, Balkone und Loggien
Terrassen, Balkone, Loggien und Dachgärten werden nach der WoFlV anteilig zur Wohnfläche hinzugerechnet. Hierbei wird in der Regel folgendermaßen verfahren:
- Balkone, Terrassen und Loggien: Werden in der Regel zu 25 % ihrer Fläche berücksichtigt. Bei besonders hochwertiger Ausgestaltung kann man auch bis zu 50 % ansetzen.
- Beispiel: Ein Balkon mit einer Fläche von 10 m² wird zu 25 % angerechnet, also ergibt das eine anrechenbare Fläche von 2,5 m².
Besonderheiten bei bestimmten Flächen
- Wintergärten: Beheizte Wintergärten werden voll angerechnet, unbeheizte nur zu 50 %.
- Schwimmbäder und Saunen: Wenn diese Räume beheizt sind und zum Wohnen genutzt werden, können sie voll angerechnet werden.
Beispielrechnung
Beispielwohnung:
- Wohnzimmer: 25 m² (Raumhöhe > 2 Meter) → 25 m² werden voll angerechnet.
- Schlafzimmer: 15 m² (Raumhöhe > 2 Meter) → 15 m² werden voll angerechnet.
- Flur: 6 m² (Raumhöhe > 2 Meter) → 6 m² werden voll angerechnet.
- Badezimmer: 8 m² (Raumhöhe > 2 Meter) → 8 m² werden voll angerechnet.
- Küche: 12 m² (Raumhöhe > 2 Meter) → 12 m² werden voll angerechnet.
- Abstellraum: 4 m² (Raumhöhe > 2 Meter) → 4 m² werden voll angerechnet.
- Dachboden: 20 m², davon 10 m² mit einer Raumhöhe von über 2 Metern und 10 m² mit einer Raumhöhe zwischen 1 und 2 Metern → 10 m² werden voll angerechnet, 5 m² zu 50 %.
- Balkon: 8 m² → 25 % Anrechnung, also 2 m².
Gesamtrechnung:
- 25 m² + 15 m² + 6 m² + 8 m² + 12 m² + 4 m² + 10 m² + 5 m² (Dachboden) + 2 m² (Balkon) = 87 m² anrechenbare Wohnfläche
Hinweise zur Dokumentation
Die Dokumentation der Wohnflächenberechnung sollte detailliert erfolgen, insbesondere bei Mietverträgen oder beim Verkauf von Immobilien. Zu einer korrekten Dokumentation gehören:
- Grundrisspläne, in denen die einzelnen Räume und deren Flächen ausgewiesen sind.
- Eine Übersichtstabelle, in der die Fläche jedes Raumes und deren Anrechnungsfaktor (z. B. 100 %, 50 % oder 25 %) erfasst werden.
Fazit - Wohnflächenberechnung
Die korrekte Berechnung der Wohnfläche nach der WoFlV ist essenziell, um faire Mietverträge und Immobilienkaufverträge abzuschließen. Sie hilft nicht nur dabei, rechtliche Streitigkeiten zu vermeiden, sondern trägt auch zu einer transparenten und nachvollziehbaren Preisgestaltung bei.
Wenn Sie unsicher bei der Berechnung sind, kann ein Immobilienmakler oder Architekt Ihnen dabei helfen, die Wohnfläche gemäß der WoFlV korrekt zu ermitteln und alle relevanten Vorschriften einzuhalten.