Die Mietrendite reichtig berechnen
Mietrendite - verschiedene Ansätze und Berechnungen
Was ist eine Mietrendite? Wie berechnet sich die Mietrendite? Wir zeigen es Ihnen und vergleichen die unterschiedlichen Berechnungsmethoden für die Mietrendite.
Denn was viele nicht wissen - Mietrendite ist nicht immer Mietrendite. Denn es gibt unterschiedliche Ansätze diese zu berechnen und dementsprechend auch unterschiedliche Ergebnisse was die Rendite betrifft.
Wenn Sie in Immobilien investieren, dann spielt die Rendite die Hauptrolle bei der Auswahl einer geeigneten Immobilie. Eine Kapitalanlage sollte eine möglichst hohe Renditen bringen.
Um die Rendite zu berechnen gibt es nicht die eine richtige Formel. In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen die unterschiedlichen Rendite-Formel. So können Sie den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage besser planen und entscheiden, ob die Immobilie sich auch als Anlage gut eignet.
Die unterschiedlichen Mietrenditen und deren Formeln
Eigenkapitalrendite
Mit der Eigenkapitalrendite wird der durchschnittliche Jahresertrag auf das eingesetzte Kapital (inkl. Zinssatz) berücksichtigt. Alle Einnahmen, Ausgaben und die Finanzierung werden ebenfalls mit in die Berechnung einbezogen. Die Eigenkapitalrendite hat kaum Aussagekraft, denn sie bezieht sich auf die Vergangenheit. Eine mögliche Wertsteigerung der Immobilie und Tilgungsleistungen werden ebenfalls nicht berücksichtigt.
Formel Eigenkapitalrendite
Ertrag nach Steuern x 100 / gebundenes Eigenkapital
Objektrendite
Bei der Objektrendite werden alle Einnahmen und Ausgaben aus der Anlage erfass. Auch Anschaffungskosten, Mieteinnahmen, Steuerzahlungen/ -ersparnisse usw., aber nicht die Finanzierung. Die Objektrendite eignet sich sehr gut um verschiedene Objekte miteinander zu vergleichen.
Die Objektrendite verdeutlicht den Leverage-Effekt
Der Leverage-Effekt bzw. die Hebelwirkung zeigt, wie sich die Nutzung von Fremdkapital bei der Finanzierung einer Immobilie auf die Rentabilität des Eigenkapitals auswirkt.
= Fremdkapitaleinsatz lohnt sich nur, solange die Nachsteuerrendite des Gesamtkapitals die Nachsteuerkosten des Fremdkapitals übersteigt
Formel Eigenkapitalrendite
Mietreinertrag - Unterhaltskosten - Steuerlast = Objektrendite
Nettomietrendite
Eine Rendite repräsentiert den Jahresertrag einer Geldanlage in Prozent. Bei Immobilien als reine Kapitalanlage zählen die Mietrendite aus der Vermietung der Immobilie und die Objektrendite.
Die Mietrendite wird als Brutto- und Nettomietrendite errechnet. Die Bruttomiete lässt allerdings relevante Kosten außer Acht, sodass über den Erfolg der Anlage die Nettorendite (berücksichtigt Kaufnebenkosten, Makler, Notar, Grundbuch, Grunderwerbssteuer) entscheidet. Auch die nicht auf den Mieter umlegbaren Verwaltungs- und Instandhaltungskosten.
Die Nettorendite dient nur als erste Einschätzung, da weder Finanzierungskosten noch der Steuersatz des Investors in die Berechnung mit einfließen.
Formel Eigenkapitalrendite
100 x Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis des Objekts = Bruttomietrendite in %
Immobilienauswahl treffen anhand folgender Kriterien
Die Auswahl für die richtige Immobilie spielt bei der optimalen Rendite die ausschlaggebende Rolle. Doch wie wählt man nun eine Immobilie aus? Wir zeigen Ihnen die Kriterien die beim Immobilienkauf unbedingt beachtet werden sollten.
Lage, Lage, Lage
Lage, Lage, Lage - jeder kennt es, doch was bedeutet es denn eigentlich? Nichts anderes als das beim Immobilienkauf die Lage entscheident ist. Doch hierunter ist nicht nur ein Begriff als Lage definiert. Sondern in erster Linie stadtnahe Lagen mit guter Verkehrsanbindung. Denn diese ziehen Mietinteressenten geradezu magisch an. Randlagen oder in der Innenstadt kann es anders aussehen. In Großstädten sowie in der Innenstadt können höhere Mieten erzielt werden als in kleineren Städten oder in Randgebieten. Wirtschaftlich gut aufgestellte Groß- und Universitätsstädte mit einer starken Knappheit des Wohnangebots sind ebenfalls ein geeigner Ort, eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben.
Substanz
Die bauliche Substanz der Immobilie ist ebenso entscheidend. Achten Sie auf Baujahr und -stil sowie den Zustand. Ungepflegte und sanierungsbedürftige Immobilien schrecken Mieter eher ab. Sanierte und renovierte Wohnungen lassen sich schnell und einfach vermieten.
Vertrauen sich nicht auf Renditeversprechen
Viele Maklerangebote locken mit wahnsinnigen Renditeversprechen. Doch meistens ist damit nur die Bruttomietrendite gemeint. Entscheidend ist allerdings die Nettorendite!
Kaufpreis
Der Kaufpreis bildet die Grundlage für die Berechnung der Mietrendite. Also sollten Sie schon hier auf ein gutes Angebot achten und nicht nur kaufen, da das Angebot aktuell niedrig ist. Viele kaufen nach dem Motto "schnell bevor es ein anderer kauft". Damit tun sie sich keinen Gefallen.